La Ley 21.461 "Devuélveme mi casa" creó un juicio rápido (el procedimiento monitorio) para cobrar los arriendos impagos y recuperar la propiedad. Tu abogado presenta la demanda con el contrato, y el tribunal le exige al arrendatario que pague o se oponga en 10 días. Si no hace ninguna de las dos cosas, el tribunal puede ordenar que te devuelva la propiedad y, si no se va, el lanzamiento con apoyo de la fuerza pública. Para usar este camino rápido, el contrato tiene que estar firmado ante notario. Nunca cambies la chapa ni cortes los servicios: eso solo complica tu caso.
Primero: lo que no debes hacer
Es normal sentir rabia cuando no te pagan por tu propia casa. Pero hay cosas que, aunque parezcan justas, te pueden jugar en contra:
- No cambies la chapa ni le impidas entrar.
- No cortes la luz, el agua ni el gas.
- No saques sus cosas ni entres a la propiedad sin su permiso.
- No lo amenaces ni publiques sus datos en redes sociales.
Recuperar una propiedad sin el acuerdo del arrendatario solo lo puede ordenar un tribunal. Si lo haces por tu cuenta, el problema puede pasar a ser tuyo.
Qué es la Ley "Devuélveme mi casa", en simple
Es la Ley 21.461, de 2022. Cambió la ley de arriendos (Ley 18.101) para que recuperar una propiedad por no pago sea más rápido. Lo más importante que trajo:
- El procedimiento monitorio: un juicio más corto para cobrar arriendos impagos (y los gastos comunes y consumos que correspondan) y pedir que te devuelvan la propiedad. Si el arrendatario no responde, no hace falta un juicio largo.
- La restitución anticipada: en algunos casos, por ejemplo si la propiedad está abandonada o se está deteriorando, puedes pedirle al juez que te la devuelva antes de que termine el juicio.
¿Sirve para tu caso?
| Si… | Entonces… |
|---|---|
| Tienes contrato escrito con las firmas autorizadas ante notario y te deben arriendos. | Puedes usar el monitorio, el camino rápido de esta ley. |
| Tienes contrato escrito, pero sin firmas ante notario. | Puedes demandar igual, por el juicio de arrendamiento de siempre, que suele tardar más. |
| No hay contrato escrito. | El arriendo existe igual, pero probar lo acordado es más difícil. Tu abogado verá el mejor camino. |
| Quien vive ahí no es tu arrendatario (por ejemplo, ocupa sin contrato). | Esta ley no es el camino: es otro tipo de juicio. Consulta a un abogado. |
Qué hacer, paso a paso
- Confirma la deuda. Revisa qué meses no te ha pagado, cuánto es en total y si hay gastos comunes o cuentas impagas.
- Escríbele por un medio que deje registro. Un correo con el detalle de lo que debe y una fecha para pagar. Muchos atrasos se arreglan aquí.
- Si propone pagar en cuotas, déjalo por escrito, con montos y fechas, firmado por los dos.
- Si no paga ni responde, junta tus papeles (te dejamos la lista más abajo).
- Busca un abogado que sepa de arriendos. Si no puedes pagarlo, acude a la Corporación de Asistencia Judicial.
- Tu abogado presenta la demanda en el juzgado civil que corresponde a la comuna de la propiedad.
- Sigue el juicio con tu abogado y avísale de cualquier pago o contacto del arrendatario.
Qué pasa después de presentar la demanda
- El tribunal revisa la demanda y, si cumple los requisitos, ordena notificar al arrendatario y exigirle el pago.
- El arrendatario tiene 10 días desde que lo notifican para pagar o para oponerse.
- Si paga lo que se le cobra, el procedimiento por esa deuda normalmente termina.
- Si se opone, el juicio sigue y el juez escucha a las dos partes antes de decidir.
- Si no paga ni se opone, el tribunal puede ordenar que te devuelva la propiedad en un plazo.
- Si no se va en ese plazo, el tribunal ordena el lanzamiento, que se hace con un receptor judicial y, si es necesario, con apoyo de Carabineros.
Los plazos reales dependen del tribunal, de lo que tarde la notificación y de cómo responda el arrendatario.
Qué documentos necesitas
- El contrato de arriendo, idealmente con las firmas autorizadas ante notario.
- El detalle de la deuda: mes a mes, cuánto se debía y cuánto se pagó.
- Los avisos de cobro y los mensajes o correos donde le cobraste.
- Los comprobantes de los pagos que sí hizo, para que la cuenta sea exacta.
- Los datos del arrendatario y del codeudor: nombre completo, RUT y domicilio.
- Las cuentas impagas de gastos comunes o servicios, si las hay.
Cuánto cuesta
Los costos principales son los honorarios del abogado y los del receptor judicial, que notifica al arrendatario y participa en el lanzamiento si hace falta. Pide un presupuesto antes de empezar. Si ganas el juicio, el tribunal puede condenar al arrendatario a pagar las costas, pero no cuentes con recuperarlas todas.
Mientras dura el juicio
- Sigue anotando lo que se debe mes a mes: los arriendos siguen corriendo.
- Si te paga algo, recíbelo con comprobante y cuéntale a tu abogado antes de firmar cualquier acuerdo.
- No converses el juicio por WhatsApp con el arrendatario sin hablar antes con tu abogado.
- Para el próximo arriendo: contrato firmado ante notario, codeudor solidario y un buen proceso para elegir arrendatario.
Cómo te ayuda Arrenda
Lo que más te va a pedir tu abogado es el historial: qué se cobró, qué se pagó y cuándo. En Arrenda queda todo en la cartola del contrato: cada aviso de cobro, cada pago con su recibo, los recordatorios enviados y el interés por atraso que corresponde. Y si vas a arrendar de nuevo, puedes redactar el próximo contrato gratis, listo para firmar ante notario.
Que la próxima vez tengas todo en orden desde el primer mes.
Crear cuenta gratisPreguntas frecuentes
¿Necesito un abogado?
Sí. La demanda la tiene que presentar un abogado. Si no puedes pagar uno, la Corporación de Asistencia Judicial de tu región atiende gratis a personas que cumplen ciertos requisitos.
¿Con cuántos meses sin pagar puedo demandar?
La ley no exige un mínimo de meses: basta con que haya arriendos impagos. Cuánto esperar es una decisión tuya con tu abogado, pero mientras más esperas, más crece la deuda.
¿Y si mi contrato no está firmado ante notario?
Igual puedes recuperar tu propiedad, pero no por el camino rápido (monitorio): tu abogado usará el juicio de arrendamiento de siempre, que también existe para el no pago y suele tardar más. Si no hay contrato escrito, el arriendo existe igual, pero probar lo acordado es más difícil. Si firmaron con firma electrónica avanzada, pregúntale a tu abogado si sirve para el monitorio.
¿Qué pasa si paga dentro de los 10 días?
Si paga todo lo que se le cobra en la demanda dentro del plazo, el procedimiento por esa deuda normalmente termina ahí. Si los atrasos se repiten, tu abogado te dirá qué otras opciones tienes.
¿Puedo cambiar la chapa, cortar la luz o sacar sus cosas?
No. Aunque te deba meses, recuperar la propiedad sin su acuerdo solo lo puede ordenar un tribunal. Hacerlo por tu cuenta te puede traer problemas legales y complicar el juicio.
¿Le puedo cobrar también al codeudor?
Sí, si firmó el contrato como codeudor solidario. Tu abogado puede incluirlo en la demanda de cobro.
¿Cuánto demora?
Depende del tribunal, de cuánto se demore la notificación y de si el arrendatario se opone. Si no responde, el monitorio es bastante más rápido que el juicio tradicional. Pregúntale a tu abogado por los plazos de tu comuna.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado o contador. Lo que manda es lo que dice tu contrato y la ley vigente.